Muchos propietarios de California creen que la exencion de homestead hace que su vivienda sea intocable para los acreedores. Esta creencia es peligrosamente equivocada. Aunque la exencion de homestead brinda una proteccion significativa a la plusvalia de la vivienda, tiene limitaciones importantes que pueden dejar a los propietarios expuestos a ventas forzadas, gravamenes por sentencia y a la perdida de su activo mas valioso.
Como Funciona Realmente la Exencion de Homestead
California ofrece dos tipos de proteccion de homestead: una exencion de homestead automatica y una exencion de homestead declarada. La exencion automatica se aplica a todo propietario sin necesidad de hacer ningun tramite. La exencion declarada requiere registrar una declaracion de homestead en la oficina del registrador del condado.
Desde el 1 de enero de 2021, el monto de la exencion de homestead de California es el mayor entre $300,000 o el precio mediano de venta de una vivienda unifamiliar en el condado donde se ubica la propiedad, con un tope de $600,000. En el condado de Los Angeles, donde los precios medianos de las viviendas superan regularmente los $800,000, la exencion actualmente se ubica en aproximadamente $600,000.
Contra Que No Protege la Exencion de Homestead
Gravamenes Voluntarios
La exencion de homestead no protege contra gravamenes que tu colocas voluntariamente sobre tu propiedad, incluidos tu hipoteca, linea de credito sobre la plusvalia y escrituras de fideicomiso. Si incumples con tu hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca sin importar tu exencion de homestead.
Gravamenes Fiscales
Los gravamenes fiscales federales y estatales se adhieren a tu propiedad y tienen prioridad sobre la exencion de homestead. Si debes impuestos atrasados, el IRS o la Junta de Impuestos sobre Franquicias de California pueden forzar la venta de tu vivienda para satisfacer la deuda.
Manutencion Infantil y Conyugal
La exencion de homestead no protege contra la venta forzada para satisfacer atrasos de manutencion infantil o manutencion conyugal. Estas obligaciones tienen prioridad sobre el homestead.
Gravamenes de Mecanicos
Los contratistas y proveedores que realizan trabajos en tu vivienda y no reciben pago pueden presentar un gravamen de mecanico que puede no estar sujeto a la exencion de homestead, dependiendo de las circunstancias.
La Ventaja del Homestead Declarado
Si bien la exencion de homestead automatica protege tu plusvalia en una venta forzada, el homestead declarado brinda una proteccion adicional: impide que un gravamen por sentencia se adhiera a la plusvalia exenta en una venta voluntaria. Sin un homestead declarado, si vendes tu vivienda voluntariamente mientras hay gravamenes por sentencia adheridos, los gravamenes deben pagarse con los ingresos de la venta antes de que tu recibas algun dinero. Con un homestead declarado, el monto exento se te paga primero, y solo el excedente va a los acreedores con sentencia.
Presentar un homestead declarado es sencillo y economico. Registras un formulario de declaracion de homestead con el registrador del condado en el condado donde se ubica tu vivienda. La tarifa de presentacion suele ser inferior a $100. Dada la proteccion adicional significativa que brinda, no hay razon para no presentar uno.
Cuando la Plusvalia Excede la Exencion
Aqui es donde muchos propietarios de California enfrentan un riesgo real. Si la plusvalia de tu vivienda excede significativamente el monto de la exencion de homestead, un acreedor puede forzar la venta de la vivienda. Tu recibes el monto exento de los ingresos de la venta, pero el excedente va al acreedor. Para un propietario con $1.2 millones de plusvalia y una exencion de $600,000, $600,000 de plusvalia estan expuestos a reclamos de acreedores.
Estrategias Mas Alla del Homestead
Debido a que la exencion de homestead tiene limites, los propietarios con plusvalia significativa deberian considerar estrategias adicionales de proteccion de activos. Estas pueden incluir mantener la propiedad en un fideicomiso debidamente estructurado, mantener seguros adecuados de responsabilidad civil y polizas paraguas, el uso estrategico de lineas de credito sobre la plusvalia para reducir la plusvalia accesible, transferir la propiedad entre conyuges (cuando un conyuge tiene menor riesgo de responsabilidad), e integrar la proteccion de la vivienda con un plan mas amplio de proteccion de activos. Cada estrategia tiene sus compensaciones, y la combinacion correcta depende de tus circunstancias especificas, exposicion a deudas y panorama financiero general.
Este articulo es solo con fines informativos y no constituye asesoria legal. Las circunstancias de cada familia son unicas. Comunicate con MVP Law Group para una consulta y discutir tu situacion especifica.