Saca tu escritura, la que firmaste al cerrar la compra y probablemente no has vuelto a mirar. En algun lugar despues de tus nombres hay una frase corta: como tenentes conjuntos, como propiedad comunitaria, como propiedad comunitaria con derecho de supervivencia, o como tenentes en comun. La mayoria de los duenos de casa no puede decir cual esta en su escritura. Y a casi nadie le explicaron lo que significa.
Esa frase se llama tu titularidad, y responde en silencio tres preguntas enormes: quien controla la casa, que pasa cuando un dueno fallece, y cuanto impuesto puede pagar tu familia. Esto es lo que cada opcion realmente dice.
Tenencia conjunta: la opcion automatica
Los tenentes conjuntos son duenos de la propiedad en partes iguales, y cuando un dueno fallece el sobreviviente automaticamente se queda con todo. Es la titularidad con la que terminan la mayoria de las parejas porque es la casilla que todos reconocen al cerrar.
Lo que hace bien: evita la sucesion en la primera muerte. Esa es toda la lista.
Lo que no te dicen: la muerte del sobreviviente todavia manda la casa a sucesion. El primer dueno en fallecer pierde toda voz sobre el destino final de la casa. Las parejas casadas renuncian a la mitad de un valioso beneficio fiscal sobre ganancias de capital (mas sobre esto abajo). Y si ambos duenos fallecen juntos, el mecanismo de supervivencia simplemente falla. Recorrimos ese escenario en Si Ambos Duenos Mueren Juntos, Quien Hereda la Casa.
Propiedad comunitaria: las reglas del matrimonio
California es un estado de propiedad comunitaria: la propiedad adquirida durante el matrimonio generalmente pertenece a ambos conyuges por igual. Tener el titulo como propiedad comunitaria refleja eso, y trae una gran ventaja fiscal que la tenencia conjunta regala.
Cuando la propiedad se transfiere al fallecer, su base de costo se ajusta al valor de mercado, borrando la ganancia de capital acumulada. Los conyuges que tienen el titulo como propiedad comunitaria reciben el ajuste completo sobre toda la propiedad en la primera muerte. Los tenentes conjuntos lo reciben solo sobre la mitad. En una casa del Valle comprada hace decadas, esa diferencia puede significar impuestos sobre cientos de miles de dolares de apreciacion si el sobreviviente la vende algun dia.
La propiedad comunitaria simple tiene un detalle: no hay supervivencia automatica, asi que la mitad de cada conyuge pasa por testamento, es decir por sucesion, a menos que exista un fideicomiso.
Propiedad comunitaria con derecho de supervivencia: el hibrido
Desde 2001 California ofrece a las parejas casadas una combinacion: el doble ajuste de base completo de la propiedad comunitaria mas la supervivencia automatica en la primera muerte. Para parejas casadas que eligen entre titularidades simples, supera a la tenencia conjunta en casi todos los casos.
Pero comparte los puntos ciegos de la tenencia conjunta: la sucesion llega completa en la segunda muerte, y la escritura no dice nada sobre la incapacidad, los hijos menores, o que pasa si ambos faltan.
Tenencia en comun: partes separadas, destinos separados
Los tenentes en comun poseen partes separadas y transferibles: 50/50, 70/30, cualquier division. No hay supervivencia en absoluto: cuando un dueno fallece, su parte pasa por su propio patrimonio, lo que significa sucesion a menos que tuviera un fideicomiso.
Esta titularidad es comun entre parejas no casadas, hermanos que heredaron juntos, y amigos que compraron propiedad en conjunto. Ofrece control sobre tu propia parte, y un proceso judicial garantizado para quien la herede.
La comparacion de un vistazo
- Tenencia conjunta: sin sucesion en la primera muerte · sucesion en la segunda · medio ajuste de base · el sobreviviente controla todo
- Propiedad comunitaria: ajuste de base completo · sucesion en cada muerte sin un fideicomiso
- Propiedad comunitaria con supervivencia: ajuste completo · sin sucesion en la primera muerte · sucesion en la segunda
- Tenencia en comun: control total de tu parte · sucesion en cada muerte sin un fideicomiso
Nota el patron: toda titularidad simple termina eventualmente en sucesion. Las diferencias son solo de cuando, y de cuanto impuesto viaja con ella.
La opcion que no esta en el menu de la escritura
Un fideicomiso en vida revocable no es una casilla de titularidad al cerrar. Es un plan que contiene la casa. Pon la propiedad a nombre de tu fideicomiso y conservas el tratamiento fiscal de propiedad comunitaria donde aplica, evitas la sucesion en cada muerte, decides exactamente quien hereda y cuando, cubres la incapacidad, y mantienes todo privado. Es la razon por la que la comparacion de titularidades, hecha con honestidad, termina en el mismo lugar para casi todas las familias.
Planificacion Patrimonial: Explicada
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Reservar Mi LugarNo sabes que dice tu escritura. Buscala, lee la linea despues de tus nombres, y trae tus preguntas el dia 23, o envianos una copia y te diremos exactamente donde estas parado.
Este articulo es solo para fines informativos y no constituye asesoria legal. Las circunstancias de cada familia son unicas. Publicidad de Abogados. Contacta a MVP Law Group para una consulta adaptada a tu situacion.